Investeren in vastgoed zit vast goed
Ben je van plan om je vermogen te investeren zodat je passief inkomen kan creëren? Wil je dit doen door te investeren in vastgoed als een beleggingspand? Wanneer is het goede moment om te kopen? Wat zijn de risico’s die je loopt? Wat zijn de voordelen? Hoeveel belasting moet ik over vastgoed betalen? Wat zijn de voorwaarden? Op al deze vragen zal ik antwoord geven in mijn blog.
Laten we beginnen met de voordelen van vastgoed
Je hebt het vast weleens gehoord: investeren in vastgoed is een goede investering. Je kan al financieel onafhankelijk worden met een kleine investering. Dat klinkt best aantrekkelijk, toch? Dat is het ook.
De voordelen van investeren in vastgoed zijn:
- De huurinkomsten zijn onbelast in inkomsten uit box 3. Dit houdt in dat de huurinkomsten niet als inkomen worden gezien in je aangifte inkomstenbelasting. Hierover betaal je dus geen belasting.
- Als je van plan bent om je pand weer te verkopen, dan is de verkoopwinst onbelast in box 3.
Moet ik nog verder gaan? Vooruit met de geit.
- Je kan meerdere beleggingspanden kopen door te gaan hefbomen. Hefbomen? Wat betekent dat? Het is vrij simpel: met iets kleins kun je iets groots bereiken. Is het nog steeds onduidelijk? Ik snap het. Hierbij een voorbeeld om het te verduidelijken:
Scenario 1:
Stel je hebt een eigen vermogen van EUR 250.000. Je kan hiermee een mooi beleggingspand kopen. De huurinkomsten zullen ongeveer EUR 1.100 bedragen per maand. Dit is per jaar EUR 13.200.
Scenario 2:
Je leent geld van de bank om twee panden te kopen van EUR 500.000. Per jaar zal je 26.400 aan huur ontvangen. Omdat je geld hebt geleend bij de bank, moet je nu ook rekening houden met rentelasten. Stel dat de rentelasten 4% zijn. Dit betekent dat je rentelasten EUR 10.000 zijn.
Scenario 1 lijkt goedkoper? Het rendement voor scenario 1 is 5,3% en voor scenario 2 3,3%. Ik vermoed dat je berekening niet klopt: de berekening moet je baseren op je eigen inleg, dus (26.400-10.000) / 250.000 = 6,6% rendement.
- Waardestijging is een mogelijkheid. In principe hoef je het pand niet te verkopen, maar als je merkt dat het beleggingspand fors in waarde stijgt, kan je het pand voor een behoorlijke winst verkopen.
- Je spaart voor je pensioen door vermogen op te bouwen. Je hypotheekschuld wordt afgelost door iemand anders. Bedankt huurder!
- Huurinkomsten worden per jaar geïndexeerd. Dit compenseert met de inflatie per jaar. Dat is lekker meegenomen!
Financiering en voorwaarde aankoop vastgoed
Een beleggingspand hoef je niet volledig zelf te financieren. De bank verstrekt gemiddeld voor 60/70% een zakelijke hypotheek lening. Dit betekent dat je zelf een deel moet inleggen als eigen vermogen.
De rentepercentages zijn hoger voor een beleggingspand in vergelijking met de hypotheek voor je eigen woning. Dit heeft te maken met het feit dat je hoger risico loopt als belegger. Verder in mijn blog zal ik de risico’s als belegger in kaart brengen.
Bij de aankoop van een pand zijn er natuurlijk ook kosten gemoeid:
- Overdrachtsbelasting 8% van de aankoopprijs;
- Taxateurskosten: gemiddeld EUR 300-500;
- Notariskosten: gemiddeld EUR 300-500;
- Aankoop makelaarskosten: gemiddeld EUR 1.000.
Verder is het goed om te weten dat per bank verschillende voorwaarden voor de aankoop van een beleggingspand zijn. Er is bijvoorbeeld voor een beleggingspand buiten de randstad een maximale hypotheekverstrekking van 65%, terwijl dit binnen de randstad 75% is. Je kan dus meer lenen voor een pand in de randstad.
Daarnaast kunnen er voorwaarden zijn zoals het verhuren aan derden. Het mag dus niet verhuurd worden aan familieleden.
Tot slot kan een voorwaarde zijn dat het een long-stay verhuring moet zijn. Dit betekent dat je een financiering voor bijvoorbeeld een AirBNB woning niet kan krijgen, omdat dit short-stay betreft.
Mijn advies is om de voorwaarden per bank met elkaar te vergelijken en dit specifiek te maken op het potentiële beleggingspand.
Gaan de huizenprijzen dalen?
Vaak wordt er gezegd dat de prijzen heel hoog staan en dat de markt een keer zal klappen. Helaas heb ik geen glazen bol om hier antwoord op te geven. Wat ik hierover wel kan zeggen is het volgende: zolang je het pand niet verkoopt, zijn de huizenprijzen irrelevant. Als jouw doel is om op de lange termijn een vermogen op te bouwen, dus huurinkomsten innen en aflossen van je hypotheek, dan moet je niet letten op wat de huizenprijzen doen.
“Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait”
Wat zijn de risico’s van beleggen in inkomsten uit box 3?
Er zijn natuurlijk ook risico’s bij het hebben van een beleggingspand. Een risico is bijvoorbeeld de lagere huuropbrengsten ten opzichte van je hypotheekbedrag. Hierdoor moet je het bedrag zelf aanvullen. Verder is het mogelijk dat een huurder vertrekt en je een aantal maanden zonder een huurder zit. Dit heeft effect op je rendement. De leegstand moet je zelf financieren. Je moet ook denken aan de onderhoudskosten die je moet reserveren om je beleggingspand op te knappen. Een ander risico kan zijn dat een huurder niet betaalt, omdat hij of zij niet in staat is om te betalen. Dit zorgt voor veel rompslomp: denk aan het papierwerk, de aanmaningen, de schade en de rechtszaak.
Hoeveel belastingen moet ik betalen?
Bij de voordelen gaf ik al aan dat de verkoopwinst en de huurinkomsten vrijgesteld zijn. Hiervoor moet je wel belast worden in inkomsten uit box 3. In het geval dat je op incidentele basis een beleggingspand aanschaft – waar we vanuit zijn gegaan – is dit geen probleem. Dit wordt ook wel normaal vermogensbeheer genoemd volgens de belastingdienst. Je betaalt alleen belasting over je vermogen, dus het saldo van je bezittingen en schulden. Dit is ongeveer 1,2% belasting. Als je in inkomsten uit box 1 zou vallen, zou dit belast worden tegen 52%. Raadpleeg je adviseur om dit te voorkomen.
Finoptis helpt je graag!
Ben je van plan om een beleggingspand te kopen? Wil je weten wat voor financiële impact dit gaat hebben? Aarzel niet en neem contact op met ons. Wij zullen ervoor zorgen dat je goed wordt geholpen en alle hulp zal krijgen die voor jou van toepassing zijn.
Disclaimer
De informatie in deze blog is zorgvuldig samengesteld. De blog is puur bedoeld om inzichtelijk te maken voor een geïnteresseerde wat de voordelen en nadelen zijn bij het aankopen van een beleggingspand. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de tips en adviezen. Je bent zelf verantwoordelijk voor het toepassen van de informatie in deze blog. Dit is op eigen risico.
